Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss

Warum die richtige Berechnung der Wohnfläche wichtig ist

Die Wohnfläche ist nicht nur eine Zahl auf dem Grundriss. Sie ist entscheidend für: Kostenplanung, Gaubenplanung und Förderanträge.

• Den Mietpreis – bei Mieterhöhungen und Nebenkostenabrechnungen
• Den Kaufpreis – der m²-Preis wird auf Basis der Wohnfläche berechnet
• Die Grundsteuer – seit der Grundsteuerreform 2025 direkt an die Wohnfläche gekoppelt
• Die Rating-Grundlage – Banken bewerten Immobilien auf Basis der Wohnfläche
• Die KfW-Förderung – Förderanträge beziehen sich auf die förderfähige Wohnfläche

Eine falsch berechnete Wohnfläche kann im Nachhinein zu erheblichen Nachzahlungen, Rückforderungen oder Streitigkeiten führen. Bei Dachgeschossen ist die Berechnung besonders fehleranfällig.

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) – was gilt

Seit 2004 ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) die verbindliche Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche bei Miet- und Kaufverträgen. → WoFlV auf gesetze-im-internet.de Die Verordnung unterscheidet zwischen:

• Räume, die zu 100 % zur Wohnfläche zählen (Raumhöhe ab 2,00 m)
• Räume, die zu 50 % zählen (Raumhöhe 1,00 bis 2,00 m)
• Räume, die nicht zählen (Raumhöhe unter 1,00 m)

Das ist die sogenannte 50-Prozent-Regelung – und sie betrifft fast jedes Dachgeschoss.

Die 50-Prozent-Regelung bei Dachschrägen

Im Dachgeschoss gilt: Die Fläche unter einer Dachschräge wird nicht voll angerechnet, sondern nur anteilig. Und zwar so:

• Decke höher als 2,00 m → 100 % Wohnfläche
• Decke zwischen 1,00 m und 2,00 m → 50 % Wohnfläche
• Decke unter 1,00 m → 0 % (keine Wohnfläche)

Beispiel: Kinderzimmer mit Dachschräge

Ein Raum ist 4 m × 3 m = 12 m² groß. An einer Seite senkt sich die Decke auf 0,80 m ab. Die Fläche unter 1,00 m fällt komplett weg. Ab 1,00 m bis 2,00 m zählt die Fläche nur zur Hälfte.

Ergebnis: Von den 12 m² Grundfläche zählen effektiv vielleicht 7 bis 8 m² als Wohnfläche – je nachdem, wie steil die Dachneigung ist. Bei einer Gaube, die die Decke auf 2,20 m anhebt, zählt die Fläche davor wieder zu 100 %.

Was in die Wohnfläche eingerechnet wird (und was nicht)

Zählen zu 100 %:

• Alle Räume mit einer lichten Höhe ab 2,00 m
• Wintergärten (auch unbeheizte, wenn sie beheizbar sind)
• Schwimmbäder (zu 100 %, auch wenn sie nicht beheizt sind)
• Balkone, Loggien, Terrassen – aber nur zu 25 % (!)
• Flächen unter Schrägen ab 2,00 m

Zählen nicht zur Wohnfläche:

• Flächen unter 1,00 m Höhe (also unter Gauben, in Dachecken)
• Kellerräume (wenn nicht als Wohnraum genehmigt)
• Spitzböden, die nicht ausgebaut sind
• Wasch- und Trockenräume, die nicht zur Wohnung gehören
• Garagen und Stellplätze

Gauben und Dachfenster: Wie sie die Wohnfläche verändern

Der Einbau einer Gaube verändert die Wohnfläche: Wo vorher unter der Schräge vielleicht nur 50 % zählten, entsteht durch die aufrechte Gaubenwand neuer Raum mit 100 % Anteil.

Eine Gaube mit 2,0 m Breite und 1,0 m Höhe über dem Boden schafft etwa 1,2 m² Fläche mit 100 % Wohnfläche (wenn die Gaube eine Innenhöhe von über 2,00 m hat – sonst 50 %). Das klingt nach wenig, summiert sich aber über mehrere Räume.

Dachflächenfenster: Ein einzelnes Dachflächenfenster schafft in der Regel keine anrechenbare Wohnfläche. Wenn jedoch eine Gaube eingebaut wird, zählt die gesamte Grundfläche der Gaube – abzüglich der 50-%-Regelung für die Dachneigung.

Typische Fehler bei der Wohnflächenberechnung im DG

• Fehler: Die Fläche unter der Dachschräge wird vollständig angerechnet.
  Korrekt: Bei unter 1 m → 0 %, zwischen 1 und 2 m → 50 %.
• Fehler: Balkone werden zu 50 % gerechnet.
  Korrekt: Balkone und Terrassen zählen nach WoFlV nur zu 25 %.
• Fehler: Die Fläche im Spitzboden wird mitgezählt, obwohl er nicht ausgebaut ist.
  Korrekt: Nur ausgebaute und als Wohnraum genehmigte Flächen zählen.

Häufige Fragen