Dachgeschossausbau
Stuttgart

Die Kosten liegen je nach Zustand und Ausstattung zwischen 900 und 2.200 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Einfache Ausbauten mit Dämmung und Trockenbau starten bei etwa 900 Euro pro m². Mit Gaubeneinbau, Bad und hochwertiger Ausstattung liegen Sie eher bei 1.500 bis 2.200 Euro pro m². Ausschlaggebend sind: Ist eine neue Dachdeckung nötig? Muss die Statik ertüchtigt werden? Wird ein Bad installiert? Wir erstellen Ihnen eine detaillierte Kostenaufstellung nach der Erstbegehung.

In Baden-Württemberg richtet sich das nach der Landesbauordnung (LBO). Eine Baugenehmigung ist in der Regel erforderlich, wenn durch den Ausbau neuer Wohnraum entsteht, die äußere Dachgestalt verändert wird (Gauben, Aufstockung) oder eine Nutzungsänderung vorliegt. Der bloße Ausbau im Bestand ohne äußere Veränderung ist seit der LBO-Novelle 2019 in vielen Fällen verfahrensfrei. Wir prüfen das für Ihr Grundstück im Rahmen der Beratung und klären, ob ein Genehmigungsverfahren nötig ist.

Damit ein Dachgeschoss als Wohnraum nutzbar ist, sollte der Kniestock mindestens 80 Zentimeter betragen. Für eine komfortable Nutzung mit Stehhöhe im Bereich der Schräge gelten nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg zwei Drittel der Grundfläche mit einer lichten Höhe von mindestens 2,30 Metern als Grenzwert für ein Vollgeschoss. Ist der Kniestock zu niedrig, kann eine Gaube Abhilfe schaffen – oder eine Aufstockung des Kniestockes im Rahmen einer Dachsanierung.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt für neu ausgebaute Wohnräume im Dachgeschoss Dämmwerte vor, die dem Neubaustandard entsprechen, wenn eine neue Heizung installiert wird. Ohne neue Heizung gelten die Anforderungen für bestehende Gebäude. Üblich sind drei Verfahren: Zwischensparrendämmung (zwischen den Sparren, 12–18 cm), Aufsparrendämmung (auf den Sparren, durchgehend, verhindert Wärmebrücken) und Untersparrendämmung (ergänzend). Die Aufsparrendämmung ist bei einer ohnehin fälligen Neueindeckung oft die wirtschaftlich sinnvollste Wahl.

Die reine Bauzeit beträgt je nach Größe und Umfang 6 bis 16 Wochen. Hinzu kommt die Planungs- und Vorbereitungsphase: Bestandsaufnahme, Statik-Prüfung, Angebotsstellung (1–2 Wochen), bei Gauben oder Nutzungsänderung die Genehmigungsphase (4–8 Wochen). Insgesamt sollten Sie mit 10 bis 20 Wochen vom ersten Beratungsgespräch bis zur Übergabe rechnen. Unsere Projekte in Stuttgart liefen in den vergangenen Jahren durchschnittlich 12 Wochen reine Bauzeit.

Das ist eine berechtigte Sorge – und der Punkt, an dem viele Ausbauten scheitern. Die Lösung ist eine fachgerechte Kombination aus Wärmedämmung und Verschattung: Eine Aufsparrendämmung mit Hochleistungsdämmstoff (z. B. PIR oder Mineralwolle) verhindert, dass die Hitze überhaupt in den Raum eindringt. Ergänzend empfehlen wir außenliegende Sonnenschutz-Rollläden oder Raffstores an den Dachfenstern. In unseren bisherigen Projekten in Stuttgart lagen die Sommertemperaturen im ausgebauten Dachgeschoss bei maximal 26 Grad – auch in Hitzeperioden.

Wenn der Dachgeschossausbau als energetische Sanierung eingestuft wird (Dämmung, Erneuerung der Heizung), können Sie 20 Prozent der Kosten über drei Jahre verteilt von der Steuer absetzen (maximal 40.000 Euro). Voraussetzung: Sie nutzen die Immobilie selbst oder vermieten sie. Handwerkerkosten für Handwerkerleistungen (nicht Materialkosten) sind ebenfalls mit 20 Prozent absetzbar. Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten erhöhte Abschreibungssätze. Wir beraten Sie zu den aktuellen Möglichkeiten.

In Stuttgart und Umgebung ist vor jedem Dachgeschossausbau eine artenschutzrechtliche Prüfung zu empfehlen. Dachböden bieten häufig Lebensraum für Fledermäuse und Dohlen. Ist das der Fall, muss die Untere Naturschutzbehörde eingebunden werden und ein fachgerechter Zeitpunkt für die Bauarbeiten festgelegt werden (meist außerhalb der Brut- und Setzzeit). Dies ist kein Hinderungsgrund für den Ausbau – sollte aber frühzeitig im Planungsprozess berücksichtigt werden, damit es nicht zu Verzögerungen kommt.

Für einfache Ausbauten ohne äußere Gestaltänderung ist kein Architekt zwingend vorgeschrieben. Allerdings empfiehlt sich spätestens bei Gauben, Aufstockung oder Nutzungsänderung die Beauftragung eines Architekten – auch weil dieser die Baueingabeplanung übernimmt und die Abstimmung mit dem Amt macht. Wir arbeiten in Stuttgart mit Architekturbüros zusammen, die wir bei Bedarf vermitteln können. Für die Bauleitung vor Ort sind wir dann selbst der zentrale Ansprechpartner.

Ein vollständiger Dachgeschossausbau umfasst in der Regel: Dachdecker (Neueindeckung, Gauben), Zimmerer (Dachstuhl, Statik), Dämmtechniker (GEG-konforme Dämmung), Trockenbauer (Wände, Decken, Schrägen), Elektriker (Neuinstallation), Heizungsinstallateur (Anschluss, Heizkörper), Maler und Lackierer (Oberflächen), Bodenleger (Fußboden). Wir koordinieren alle Gewerke und sind Ihr einziger Ansprechpartner – von der Bestandsaufnahme bis zur schlüsselfertigen Übergabe.