Baugenehmigung für Dachgeschossausbau in Baden-Württemberg

Wann ist der Dachgeschossausbau genehmigungspflichtig?

Grundsätzlich gilt: Wer ein Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausbaut, verändert die Nutzung des Gebäudes. Das ist in Baden-Württemberg nach § 50 der Landesbauordnung (LBO) genehmigungspflichtig. Aber es gibt Ausnahmen und Verfahren, die den Aufwand deutlich reduzieren.

Die entscheidenden Fragen sind:

• Wird das Dachgeschoss zu einem Vollgeschoss ausgebaut?
• Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der das regelt?
• Wird eine Nutzungsänderung beantragt (z. B. Einliegerwohnung)?
• Werden Gauben gebaut, die das äußere Erscheinungsbild verändern?

Die Landesbauordnung Baden-Württemberg: Was § 50 regelt

§ 50 LBO regelt die Baugenehmigungspflicht für Nutzungsänderungen. → LBO Baden-Württemberg Ein Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken ist immer eine Nutzungsänderung – auch wenn baulich nur wenig verändert wird. Die bloße Dämmung und der Innenausbau ohne Wohnnutzungsänderung können dagegen als anzeigepflichtige Baumaßnahme behandelt werden, wenn keine Gauben gebaut werden.

Nach der LBO-Novelle 2019 gelten vereinfachte Regeln für bestimmte Fälle: Dachgeschosse, die ohnehin bereits als Wohnraum ausgewiesen sind (z. B. ausgebaute, aber nicht genehmigte Dachgeschosse), können nacherklärt werden. Das erleichtert die nachträgliche Legalisierung.

Vollgeschoss oder nicht – warum das so wichtig ist

Die Unterscheidung zwischen Dachgeschoss und Vollgeschoss ist entscheidend für die Frage, welches Genehmigungsverfahren gilt. Ein Dachgeschoss gilt nach LBO als Dachraum, kein Vollgeschoss. Aber: Sobald der Kniestock über 1,20 m liegt und das Geschoss über die volle Tiefe des Gebäudes nutzbar ist, kann es als Vollgeschoss eingestuft werden – mit deutlich strengeren Anforderungen.

In Stuttgart gilt zusätzlich: In vielen Bebauungsplänen aus den 1950er bis 1970er Jahren ist festgelegt, dass Dachgeschosse nur als Dachraum genutzt werden dürfen. Ein Ausbau zu Wohnzwecken ist dann nur mit einer Bauvoranfrage oder einem Bebauungsplanänderungsverfahren möglich. Das ist teuer und dauert Monate.

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren

Für Dachgeschossausbauten in Bestandsgebäuden kommt in der Regel das vereinfachte Verfahren nach § 52 LBO in Frage. Voraussetzungen:

• Das Gebäude ist ein Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 (max. 13 m Höhe)
• Das Dachgeschoss wird nicht zum Vollgeschoss ausgebaut
• Keine Gauben, die das äußere Erscheinungsbild wesentlich verändern, ODER Gauben sind im Bebauungsplan zulässig
• Die Standsicherheit wird nachgewiesen

Das vereinfachte Verfahren ist schneller und günstiger als das reguläre Baugenehmigungsverfahren. In Stuttgart liegt die Bearbeitungszeit typischerweise bei 4 bis 8 Wochen.

Genehmigungsfreie Maßnahmen – wo die Grenze liegt

Nicht alles braucht eine Genehmigung. Genehmigungsfrei – aber anzeigepflichtig – sind typischerweise:

• Innenausbau ohne Nutzungsänderung (Dämmung, Trockenbau, Elektro, Böden)
• Dachdämmung von innen (Untersparren- oder Zwischensparrendämmung)
• Austausch von Fenstern in gleichem Format

Genehmigungspflichtig ist dagegen immer:

• Der Einbau einer Gaube (immer!)
• Jede Nutzungsänderung zu Wohnzwecken
• Aufstockung des Dachgeschosses
• Jede Änderung der äußeren Gestalt des Daches

Was Sie beim Amt für Baurecht Stuttgart einreichen müssen

Für einen Bauantrag zum Dachgeschossausbau benötigen Sie in der Regel:

• Bauantragsformular (offiziell)
• Lageplan (aktuelle Flurkarte)
• Grundrisse aller Geschosse inkl. Dachgeschoss
• Schnitte (Längs- und Querschnitt durchs Haus)
• Ansichten (alle vier Seiten)
• Nachweis der Standsicherheit (vom Tragwerksplaner)
• Wärmeschutznachweis nach GEG
• Schallschutznachweis bei Änderung der Nachbarschaft
• Angaben zur Entwässerung

In Stuttgart ist ein Architekt oder Staatlich anerkannter Techniker für die Antragstellung erforderlich, wenn das Gebäude mehr als zwei Wohnungen hat oder die Gebäudeklasse 2 überschreitet.

Die Gaube – genehmigungspflichtig oder nicht?

Eine Gaube verändert das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes – und ist deshalb immer genehmigungspflichtig. In Stuttgart kommt erschwerend hinzu, dass in vielen Stadtvierteln Gestaltungssatzungen gelten, die Form, Größe und Material der Gauben vorschreiben.

Bevor Sie eine Gaube planen, sollten Sie beim Amt für Baurecht eine Bauvoranfrage stellen. Das kostet zwischen 50 und 200 Euro und gibt Ihnen binnen 3 Monaten Sicherheit, ob die Gaube genehmigt wird – bevor Sie Geld in die Planung stecken. Mehr zum Thema Gauben in unserem Artikel Dachgauben: Arten, Kosten, Genehmigung.

Was nach der Genehmigung passiert

Nach Erteilung der Baugenehmigung haben Sie in der Regel drei Jahre Zeit, mit dem Bau zu beginnen. Die Genehmigung erlischt, wenn Sie nicht innerhalb dieser Frist beginnen.

Nach Fertigstellung muss das Amt für Baurecht eine Schlussabnahme durchführen. Alle ausgeführten Arbeiten müssen mit dem genehmigten Bauantrag übereinstimmen. Abweichungen müssen vor der Abnahme als Nachtragsantrag genehmigt werden.

Häufige Fragen